Nueva ley hipotecaria
El carácter retroactivo de la nueva ley hipotecaria
Algunos puntos de la nueva ley son a los que les afecta el carácter retroactivo, estos son concretamente y explicados en el punto 4 y 6:
- Facilita el traspaso de una variable al tipo fijo ya que tantas hipotecas unidas al euríbor podría llegar a ser un problema a largo plazo.
- Momento a partir del cual se puede ejecutar una hipoteca cuando no se paga.
- Del mismo modo, los que hayan firmado una hipoteca antes de la entrada de esta nueva ley podrían cambiarse de banco de manera libre como te contamos en el punto 5.
Sin embargo, desde el 16 de junio de 2019 las restantes condiciones de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario no se establece con este carácter retroactivo, por lo que solamente tiene validez para las hipotecas que se han formalizado a partir de la puesta en vigor de esta.
Índice de contenidos
Aquí os dejamos un breve resumen de la nueva ley hipotecaria.
1.
Nuevo reparto de los gastos de hipoteca
Lo más mediático de la Ley LCCI es el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, es decir, de aquellos que hay que pagar por la escrituración y registro del préstamo. Veamos quién paga qué con la nueva ley:
A pagar por el banco
- La gestoría
- El registro
- La notaría
- El IAJD
- Su copia de la escritura
A pagar por el cliente
- La tasación
- Su copia de la escritura
Podemos observar, que el reparto supone una mejora para el consumidor, que antes soportaba la mayoría de las costas.
2.
Mayor protección al consumidor
La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la U.E de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Sin embargo, además de las medidas que España está obligada a establecer, se añaden otras que son bastante interesantes:
- Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Tambien, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas y/o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte en varios escenarios en los que se han situado el euribor.
- Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y firmar el acta de transparencia. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.
- Los notarios y los registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
- Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
- Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.
También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.
3.
La amortización anticipada, más barata
La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata. Además, solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida económico-financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:
- Si es una variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones :
- 0,25% solo durante los primeros tres años
- 0,15% solo durante los primeros cinco años
- Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%
- Si es una fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:
- 0,25% solo durante los primeros tres años
- 0,15% solo durante los primeros cinco años
- Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%
4.
Incentivos para pasarse al tipo fijo
Que haya tantas hipotecas ligadas al euríbor puede ser un problema a largo plazo, Por ello, en la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.
5.
Más libertad para cambiarse de banco
Es una de las medidas mas esperadas de la ley. En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad actual hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que sea más apropiado para nosotros.
6.
Mínimo de 12 impagos para que se embargue la casa
Esta es una de las mejores medidas de la LCCI. El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.
En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:
- Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
- Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
También, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés pactado, es decir, del de la propia hipoteca.
7.
Límites a los productos vinculados
La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.
Además, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:
- Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.
- También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.
En cuanto a las ventas combinadas, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.
8.
Suelo del 0% por defecto
En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euribor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
Eso quiere decir que, si la suma de nuestro diferencial pactado y el euribor actual fuera negativa, el banco nunca nos pagaria dinero por tener la hipoteca.
9.
Se regulan las hipotecas multidivisa
Las hipotecas multidivisa o préstamos concedidos en otras monedas, también tienen su presencia en la nueva ley. Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos tienen que informar de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al € y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.
Otra cuestión a tener en cuenta sobre la regulación de estas hipotecas es que, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. Por consiguiente, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.
10.
Más control sobre los intermediarios financieros
- Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (sólo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
- Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
- Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.
La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.
En resumen: el antes y el después de la nueva ley hipotecaria
| ANTES DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA | DESPUÉS DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA | |
|---|---|---|
| COMISIÓN DE APERTURA | Los bancos podían cobrar esta comisión y, además, una de estudio. | Los bancos solo podrán cobrar esta comisión. |
| COMISIÓN DE DESISTIMIENTO (AMORTIZACIÓN ANTICIPADA) | Un 0,5% durante los 5 primeros años. Un 0,25% durante el resto. |
Se pueden aplicar dos fórmulas: 1. Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%; o 2. Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%. |
| COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS (AMORTIZACIÓN ANTICIPADA) |
No existían límites. | Se limita a: un 2% durante los 10 primeros años; un 1,5% a partir del undécimo año. |
| CAMBIO DE HIPOTECA VARIABLE A FIJA | La comisión de novación no estaba limitada. | La comisión de novación solo se podrá cobrar durante los 3 primeros años, con un límite del 0,15%. |
| PRODUCTOS VINCULADOS | Sin regulación, salvo el impuesto de las hipotecas (que lo paga el banco). | Solo se permiten las ventas combinadas (en las que los productos se ofrecen por separado). |
| GASTOS DE LAS HIPOTECAS | La comisión de novación no estaba limitada. | Cliente: tasación Banco: gestoría, notario, registro e impuesto de las hipotecas. |
| INFORMACIÓN OBLIGATORIA ANTES DE CONTRATAR UNA HIPOTECA | 1. Ficha de Información Precontractual (FIPRE); 2. La Ficha de Información Personalizada (FIPER) | 1. Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN); 2. Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE); 3. Documento de simulaciones de cuotas; 4. Copia del proyecto del contrato; 5. Información sobre el reparto de los gastos; 6. Condiciones de las garantías de los seguros exigidos; 7. Información sobre el asesoramiento gratuito del notario. |
| CLÁUSULAS SUELO | Sin regulación. | No se podrán fijar límites a la baja en las hipotecas variables. |
